Prima compare un alone. Poi l'alone diventa una macchia, la macchia gonfia l'intonaco, e una mattina trovi un pezzo di soffitto sul pavimento della camera. Chiami l'amministratore, l'amministratore chiama l'idraulico, l'idraulico dice "viene da sopra", quello di sopra dice "non è roba mia", e da lì in avanti la questione smette di essere un problema tecnico e diventa una guerra di posizione che dura anni.
Le infiltrazioni sono, statisticamente, il litigio numero uno del condominio italiano. Non perché la legge sia oscura, ma perché tutti litigano prima di aver risposto all'unica domanda che conta: da dove viene l'acqua. La provenienza determina la qualificazione (parte comune o proprietà privata), la qualificazione determina il criterio di riparto, e il riparto determina chi firma l'assegno. C'è poi una seconda distinzione che vale metà della partita: una cosa è la spesa per riparare il guasto, un'altra è il risarcimento del danno che l'acqua ha già prodotto. Voci diverse, regole diverse, spesso soggetti obbligati diversi.
In questa guida: chi paga a seconda della provenienza dell'acqua, come funziona davvero il riparto "un terzo e due terzi" del lastrico solare, cosa copre (e cosa esclude) la polizza globale fabbricati, e la procedura da seguire dalle prime 48 ore fino alla mediazione obbligatoria.
Indice
- Prima domanda: da dove viene l'acqua
- Lastrico solare e terrazza a livello: la regola dei terzi
- Tetto, facciate e colonne di scarico
- Infiltrazione dall'appartamento sopra
- Riparazione o risarcimento? La responsabilità da custodia
- Cosa fare nelle prime 48 ore
- L'assicurazione: cosa copre davvero
- Cosa NON fare
- FAQ
Prima domanda: da dove viene l'acqua
Tutto il resto discende da qui. Le infiltrazioni hanno cinque origini tipiche, e ciascuna ha un regime diverso:
- Copertura piana calpestabile (lastrico solare, terrazza a livello): riparto speciale dell'art. 1126 c.c.
- Tetto a falde, gronde, pluviali: parti comuni ex art. 1117 c.c., spesa a millesimi di proprietà.
- Facciata e balconi: dipende dall'elemento colpito — la facciata è comune, il piano di calpestio del balcone aggettante è del proprietario.
- Colonne di scarico e reti idriche verticali: comuni finché servono più unità, private dal punto in cui servono un solo appartamento.
- Impianto interno di un'unità privata (flessibile del lavello, box doccia, lavatrice, tubo sotto massetto): esclusivamente del proprietario di quell'unità.
La regola generale sta nell'art. 1123 c.c.: le spese per la conservazione delle parti comuni si ripartiscono in proporzione ai millesimi. Le eccezioni — art. 1126 per i lastrici, art. 1124 per le scale — sono correttivi che tengono conto di chi trae utilità dal bene.
Un punto che sorprende molti: essere il proprietario danneggiato non ti esonera dal partecipare alla spesa comune di riparazione. Se il tetto va rifatto, paghi la tua quota millesimale anche se sei l'unico con il soffitto rovinato. Quello che il condominio ti deve, semmai, è il risarcimento del danno subìto in casa: partita separata.
Lastrico solare e terrazza a livello: la regola dei terzi
È il caso più frequente e più frainteso. Quando la copertura piana dell'edificio è di uso esclusivo di qualcuno — ci si accede solo da un appartamento e solo quel condòmino la calpesta e la arreda — l'art. 1126 c.c. stabilisce un riparto particolare per le spese di riparazione o ricostruzione:
- un terzo a carico di chi ha l'uso esclusivo del lastrico;
- due terzi a carico dei condòmini dell'edificio o della parte di edificio a cui il lastrico fa da copertura, in proporzione ai millesimi.
La logica vale la pena spiegarla in assemblea, perché disinnesca metà delle proteste: il lastrico svolge due funzioni insieme. È il terrazzo di uno, ma è anche il tetto di tutti quelli che stanno sotto.
Due precisazioni operative. I due terzi non gravano su tutto il condominio, ma solo sui sottostanti: se il lastrico copre la sola scala B, i condòmini della scala A non partecipano. È l'errore di riparto più comune nei consuntivi, e giustifica una richiesta di rettifica. E la stessa regola si applica alla terrazza a livello, quella praticabile posta alla quota dell'appartamento: non è menzionata espressamente dall'art. 1126, ma la giurisprudenza ne ha esteso da tempo la disciplina .
Restano invece fuori dall'art. 1126 gli elementi a esclusivo servizio del proprietario: pavimentazione scelta per gusto personale, fioriere, pergolati, impermeabilizzazioni aggiuntive posate dal condòmino. Quelli li paga chi li ha voluti.
Tetto, facciate e colonne di scarico
Tetto a falde. Parte comune per presunzione di legge (art. 1117 c.c.). Manto, guaine, coibentazione, gronde e pluviali: spesa di tutti a millesimi, senza la regola dei terzi. Se l'intervento supera l'ordinaria amministrazione — e il rifacimento di un tetto quasi sempre la supera — servono delibera con il quorum previsto e fondo speciale: ne parliamo nella guida ai lavori straordinari dal punto di vista del condòmino.
Facciata e balconi. La facciata è comune: l'acqua che passa da crepe, cornicioni degradati o fughe di rivestimento è a carico di tutti. I balconi aggettanti (quelli che sporgono, senza fare da copertura all'unità sottostante) sono invece del titolare per struttura e piano di calpestio, mentre frontalini e sottobalconi sono considerati comuni quando concorrono al decoro architettonico. Tradotto: l'acqua che filtra dal pavimento del tuo balcone la sistemi tu; il frontalino che si sbriciola è tipicamente una partita condominiale.
Colonne di scarico. La colonna verticale che raccoglie gli scarichi di più piani è comune fino al punto in cui si dirama verso la singola unità; il tratto che serve solo il tuo appartamento è tuo. Il punto controverso è il raccordo — la cosiddetta braga — tra diramazione privata e colonna comune: la giurisprudenza non è univoca, e a seconda della ricostruzione tecnica la rottura viene addebitata al condominio o al singolo . Nella pratica è la perizia, non la norma, a decidere.
Infiltrazione dall'appartamento sopra
Qui il condominio non c'entra. Se l'acqua arriva dal bagno del vicino, da un flessibile ceduto o da un tubo sotto il massetto, il rapporto è diretto tra te e lui: l'amministratore non ha titolo per gestire il contenzioso e non può addebitare la riparazione a tutti.
Il fondamento è l'art. 2051 c.c., danni da cose in custodia: chi ha la disponibilità materiale del bene risponde dei danni che il bene provoca, salvo prova del caso fortuito. È una responsabilità oggettiva: non devi dimostrare che il vicino è stato negligente, ti basta provare il nesso tra la sua cosa e il tuo danno.
Se sopra c'è un inquilino, la responsabilità si distribuisce: il conduttore risponde della manutenzione ordinaria e dell'uso (flessibile, guarnizione, lavello traboccato), il proprietario dei vizi strutturali e della manutenzione straordinaria (tubazione sotto traccia, massetto). Nel dubbio, la richiesta si indirizza a entrambi.
Riparazione o risarcimento? La responsabilità da custodia
La spesa di riparazione serve a eliminare la causa e si ripartisce con i criteri visti sopra. Il risarcimento del danno è tutt'altro: è quello che ti spetta per il soffitto rovinato, il parquet gonfiato, il mobile buttato, le due settimane di albergo se la casa era inagibile. Qui si applica l'art. 2051 c.c., e l'obbligato è il custode della cosa che ha causato il danno.
Quando la fonte è una parte comune, il custode è il condominio, che risponde dell'omessa manutenzione. Quando la fonte è un lastrico di uso esclusivo la situazione è più sfumata: le Sezioni Unite hanno chiarito che possono concorrere la responsabilità di chi ha l'uso esclusivo e quella del condominio per l'omessa manutenzione della funzione di copertura, con il criterio dell'art. 1126 che opera come parametro di riparto interno salvo che il danno sia imputabile al fatto specifico di uno solo .
Non accettare quindi che ti si dica "hai già la tua quota nella spesa comune, il danno te lo tieni": sono voci distinte, e la seconda va richiesta espressamente. E ricorda che il tempo lavora contro di te — l'azione risarcitoria da fatto illecito si prescrive in cinque anni.
Cosa fare nelle prime 48 ore
La differenza tra chi ottiene un rimborso e chi si arrende sta quasi sempre nel fascicolo costruito all'inizio.
1. Segnalazione scritta immediata all'amministratore. Non una telefonata né un messaggio nel gruppo WhatsApp: una PEC o una raccomandata, con data certa, che descriva il fenomeno e chieda l'intervento. È il documento che dimostra da quando il condominio sapeva, e che rende difficile sostenere che hai aggravato il danno con l'inerzia. Se è coinvolto anche il vicino, una copia va a lui.
2. Foto e video datati. Macchie, gocciolamenti, mobili, pavimento, punto sospetto di provenienza; riprendi durante o subito dopo una pioggia intensa se l'infiltrazione è meteorica. I file digitali conservano i metadati: non modificarli, archivia gli originali.
3. Verifica tecnica. Un'ispezione con prova di allagamento o termografia localizza la fonte. Se prevedi un contenzioso, fatti fare una perizia scritta da un tecnico abilitato: costa qualche centinaio di euro ed è ciò che sposta la trattativa.
4. Denuncia all'assicurazione, sia condominiale (tramite l'amministratore, che è il contraente) sia alla tua polizza casa: possono coprire voci diverse. I termini contrattuali sono brevi, spesso pochi giorni dalla conoscenza del sinistro, e la denuncia tardiva è un classico motivo di rifiuto.
5. Tieni traccia di tutto. Segnalazioni, risposte, verbali, preventivi e perizie devono stare in un fascicolo unico, non sparsi tra mail e chat. Vale anche per il lato amministratore: gli studi che lavorano con un gestionale digitale come Condomotico aprono un ticket datato per ogni segnalazione, allegano foto e perizie allo stesso fascicolo e tengono la cronologia consultabile dal condòmino — esattamente la prova che serve quando, due anni dopo, qualcuno sostiene di non essere mai stato avvisato.
6. Mediazione prima della causa. Per le controversie in materia di condominio la mediazione è condizione di procedibilità: è anche l'occasione in cui molte compagnie chiudono a transazione, perché la lite con CTU costa più del danno. Se poi si va a giudizio, sarà la consulenza tecnica d'ufficio a individuare la provenienza e quantificare il danno: quella relazione è, nei fatti, la sentenza tecnica.
L'assicurazione: cosa copre davvero
La polizza globale fabbricati che quasi ogni condominio ha — e verso cui il quadro normativo spinge sempre più, come raccontiamo nella guida sulla polizza condominiale — è la prima risorsa, ma va letta con realismo.
Cosa copre di solito: danni da acqua condotta (rotture accidentali di tubature, impianti idrici e di riscaldamento, scarichi); danni provocati ai terzi e ai condòmini dalle parti comuni, tramite la garanzia di responsabilità civile; ricerca e riparazione del guasto, cioè le opere murarie per arrivare al tubo rotto, quasi sempre con un sottolimite modesto rispetto al costo reale.
Cosa tipicamente NON copre: infiltrazioni da usura, vetustà e mancata manutenzione (se il lastrico non veniva impermeabilizzato da trent'anni, la compagnia ha buon gioco a rifiutare); umidità di risalita e condensa, che non sono "acqua condotta"; stillicidio e infiltrazioni lente attraverso coperture e serramenti, salvo garanzia acquistata a parte.
Occhio poi a franchigie e scoperti: una franchigia fissa per sinistro o uno scoperto percentuale possono azzerare gli indennizzi piccoli. Prima di aprire una pratica chiedi all'amministratore copia del certificato con massimali, franchigie e sottolimiti — hai diritto di conoscere le condizioni di un contratto che paghi con le tue quote. E ricorda che la copertura riguarda i danni, non le spese di manutenzione: l'assicurazione paga il tuo soffitto, non il tetto nuovo.
Cosa NON fare
Aspettare "che smetta da solo". Le infiltrazioni non guariscono: peggiorano. E il ritardo nella segnalazione viene usato contro di te per sostenere il concorso di colpa.
Riparare a tue spese e chiedere il rimborso dopo. Le spese sostenute autonomamente dal singolo su parti comuni sono rimborsabili solo in casi di urgenza qualificata, e il metro è severo. Prima la diffida scritta, poi eventualmente l'intervento urgente documentato.
Smettere di pagare le quote per protesta. È l'errore più autolesionista: il credito per il danno e il debito per le spese non si compensano automaticamente. Continui a dover pagare e in più diventi moroso.
Rifare l'intonaco prima di documentare. Ridipingere elimina la prova. Prima foto, perizia e denuncia; poi il ripristino.
Trattare a voce. "Ci mettiamo d'accordo tra noi" funziona finché non funziona — e l'idraulico chiamato dal vicino non è un perito imparziale. Ogni accordo va messo per iscritto, con importi, tempi e liberatoria. Nelle infiltrazioni vince chi ha le carte, non chi ha ragione a memoria.
FAQ
Da chi devo pretendere il rimborso se l'acqua viene dal tetto? Dal condominio, custode della parte comune: la richiesta va indirizzata per iscritto all'amministratore, che la gira alla compagnia. Contemporaneamente parteciperai con la tua quota millesimale alla spesa di riparazione del tetto: sono due partite distinte che non si annullano a vicenda.
Il vicino del piano di sopra ha un lastrico di uso esclusivo: paga tutto lui? No. L'art. 1126 c.c. mette a suo carico un terzo della spesa di riparazione e due terzi a carico dei condòmini a cui il lastrico fa da copertura, in proporzione ai millesimi. Il risarcimento del danno subìto in casa segue invece le regole della responsabilità da custodia e può gravare su di lui, sul condominio o su entrambi a seconda della causa accertata.
Posso rifiutarmi di pagare la mia quota dei lavori se sono la vittima dell'infiltrazione? No. L'obbligo contributivo verso il condominio è autonomo rispetto al tuo credito risarcitorio: se non paghi diventi moroso e ti esponi a un decreto ingiuntivo. La strada corretta è pagare le quote e coltivare separatamente la richiesta di risarcimento, interrompendo la prescrizione quinquennale con una diffida scritta.
L'assicurazione condominiale copre anche il mio mobilio rovinato? Dipende dalla polizza. La garanzia di responsabilità civile del fabbricato copre i danni causati ai terzi — condòmini inclusi — dalle parti comuni, e in molte formulazioni comprende il contenuto danneggiato, con i limiti di massimale, franchigia e sottolimite indicati in contratto. Chiedi all'amministratore copia delle condizioni prima di aprire la pratica.
È obbligatorio tentare la mediazione prima della causa? Sì: per le controversie in materia di condominio la mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale, e va promossa presso un organismo accreditato. Nella pratica è spesso il momento in cui le compagnie propongono una transazione.