La scena è quasi sempre la stessa. Chiedi da tre mesi copia della fattura dell'idraulico e non arriva. Il rendiconto è un foglio con quattro voci e nessun giustificativo. Alle mail non risponde, al telefono risponde la segreteria, e in assemblea la risposta è sempre "ci stiamo lavorando". A un certo punto qualcuno lo dice ad alta voce: "Ma non possiamo cambiarlo?".
La risposta breve è sì. La risposta utile è: dipende da come lo fai. Il codice civile ti dà strumenti diversi — la scadenza dell'incarico, la revoca decisa dall'assemblea, il ricorso al giudice quando l'assemblea non si muove — e sbagliare strumento significa perdere mesi o ritrovarsi con una delibera impugnabile. C'è poi la parte di cui nessuno parla, ed è quella che fa più danni: il passaggio di consegne. Cambiare amministratore è facile; farsi restituire dieci anni di documenti da chi non ha voglia di restituirli è un'altra storia.
In questa guida: quando puoi cambiare, come si porta la revoca in assemblea, quando serve il giudice, come scegliere il sostituto, e cosa deve consegnarti l'uscente.
Indice
- Quando si può cambiare: le tre strade
- La revoca in assemblea: come si fa davvero
- La revoca giudiziale: quando l'assemblea non basta
- Come scegliere il nuovo amministratore
- Il passaggio di consegne: la parte che si sottovaluta
- Cosa NON fare
- FAQ
Quando si può cambiare: le tre strade
Primo mito da smontare: non devi aspettare nessuna scadenza. L'idea che l'amministratore sia "intoccabile" fino a fine mandato è diffusa quanto sbagliata.
1. La scadenza naturale dell'incarico. L'art. 1129 c.c. stabilisce che l'incarico dura un anno e si intende rinnovato per un altro anno. È il rinnovo tacito: se l'assemblea non decide nulla, prosegue automaticamente. Ma "tacito" non vuol dire "obbligato": all'assemblea di approvazione del rendiconto puoi sempre chiedere che si voti sulla conferma o sulla sostituzione.
2. La revoca assembleare, in qualsiasi momento. Il codice è esplicito: l'assemblea può revocare l'amministratore in ogni tempo. Non serve un motivo grave, non serve una giusta causa, non serve aspettare la scadenza: l'incarico nasce da un rapporto fiduciario, e quando la fiducia non c'è più l'assemblea può interromperlo. È il potere più forte che avete come condòmini, ed è anche il più sottoutilizzato.
3. La revoca giudiziale. Serve quando l'assemblea non riesce o non vuole muoversi: l'amministratore non la convoca, la maggioranza non si forma, una parte dei condòmini fa muro. In presenza di gravi irregolarità, ciascun singolo condòmino può rivolgersi al tribunale. È la strada più costosa, e si imbocca solo se le prime due non hanno funzionato.
La revoca in assemblea: come si fa davvero
Qui la maggior parte dei tentativi fallisce per ragioni procedurali, non sostanziali.
Metti il punto all'ordine del giorno. Una delibera si può prendere solo su un argomento iscritto all'ordine del giorno: se la revoca non compare nell'avviso di convocazione il voto preso a sorpresa è impugnabile, e il generico "varie ed eventuali" non è un punto deliberativo. Per arrivarci hai due strade: chiedere all'amministratore di inserire il punto — sì, gli stai chiedendo di mettere in agenda la propria revoca, ed è legittimo: fallo per iscritto e conserva la ricevuta — oppure far convocare l'assemblea, perché l'art. 66 delle disposizioni di attuazione consente la richiesta di almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio; decorsi dieci giorni senza che l'amministratore provveda, i richiedenti convocano direttamente.
Formula bene il punto: non "revoca dell'amministratore", ma "revoca dell'amministratore in carica e nomina del nuovo amministratore", con esame dei preventivi. Se revochi senza nominare, l'uscente resta in carica in regime di prorogatio e il condominio riparte da un rapporto ormai deteriorato.
La maggioranza. Nomina e revoca richiedono sempre il quorum dell'art. 1136, comma 2, c.c.: la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi), sia in prima che in seconda convocazione. È uno dei pochi casi in cui la seconda convocazione non abbassa l'asticella: servono i millesimi, non solo le teste. Per il dettaglio sulle soglie il riferimento è la guida ai quorum assembleari 2026.
Porta le deleghe, ma nei limiti. Nei condomini con più di venti condòmini un delegato non può rappresentarne più di un quinto, e all'amministratore non possono essere conferite deleghe. Su come funzionano deleghe, voto e verbale trovi tutto nella guida ai diritti del condòmino in assemblea.
La revoca giudiziale: quando l'assemblea non basta
Se l'amministratore blocca la convocazione o la maggioranza non si forma, resta il tribunale. Non è un giudizio sulla simpatia: il giudice revoca solo per gravi irregolarità, e il comma 12 dell'art. 1129 c.c. ne elenca alcune espressamente — l'elenco è aperto ("costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità"). In sintesi:
- l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto, il ripetuto rifiuto di convocarla per revoca e nomina del nuovo amministratore, la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari o di delibere assembleari;
- la mancata apertura e utilizzazione del conto corrente intestato al condominio, su cui devono transitare tutte le somme;
- una gestione che possa generare confusione tra il patrimonio del condominio e quello personale dell'amministratore o di altri condòmini;
- l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione di formalità nei registri immobiliari a tutela del condominio, o l'aver omesso di curare diligentemente il recupero delle somme dovute;
- l'inottemperanza agli obblighi dell'art. 1130 nn. 6, 7 e 9 (anagrafe condominiale, registro dei verbali e della contabilità, attestazione sullo stato dei pagamenti) e l'omessa o inesatta comunicazione dei propri dati e del luogo dove sono conservati i registri.
Due cose da sapere. La prima: basta un condòmino, senza delibera e senza il consenso degli altri. La seconda: se la revoca arriva dal giudice, l'assemblea non può rinominare lo stesso amministratore.
Un consiglio che vale più di molte consulenze: la revoca giudiziale si vince con le carte. Diffide datate, PEC senza risposta, richieste di documenti rimaste lettera morta. Se le tue segnalazioni sono passate solo per telefonate e messaggi in chat, in tribunale non hai nulla in mano — è il motivo per cui conviene segnalare sempre in forma tracciata.
Come scegliere il nuovo amministratore
Cambiare per cambiare è il modo più veloce per ritrovarsi tra due anni allo stesso punto. Verifica due livelli: requisiti di legge e qualità operativa.
L'art. 71-bis delle disposizioni di attuazione richiede, tra l'altro: godimento dei diritti civili, assenza di condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, il patrimonio e la fede pubblica, assenza di protesti, diploma di scuola secondaria di secondo grado e — il punto che quasi nessun condòmino controlla — formazione iniziale e aggiornamento periodico, con contenuti e durata fissati dal DM 140/2014: corso iniziale di almeno 72 ore e aggiornamento annuale di almeno 15 ore.
Attenzione a un'eccezione che genera confusione: i requisiti di formazione non si applicano all'amministratore nominato tra i condòmini dello stabile. Il condòmino volenteroso può essere nominato senza corsi, ma resta soggetto a tutti gli obblighi di legge — e la buona volontà non copre gli errori contabili.
Le domande da fare a ogni candidato, prima di votare:
- L'attestato di formazione aggiornato all'ultimo anno. Non "sì, sono formato": il documento.
- La polizza di responsabilità civile professionale, con il massimale. L'assemblea può richiederla come condizione della nomina.
- Il compenso analitico. La legge impone di specificarlo all'accettazione e a ogni rinnovo, a pena di nullità della nomina. Fatti dare l'elenco di cosa è incluso e cosa è extra: assemblee straordinarie, pratiche fiscali, gestione lavori, solleciti ai morosi.
- Quanti condomini gestisce e con quante persone. Un amministratore solo con ottanta stabili risponderà con i tempi di chi ne ha ottanta.
- Che gestionale usa e cosa vedi tu da casa. Puoi accedere a un'area riservata con rendiconti, verbali, stato dei pagamenti e segnalazioni, o devi telefonare per ogni documento?
- Referenze verificabili: due condomini gestiti da almeno tre anni.
Il passaggio di consegne: la parte che si sottovaluta
Qui si gioca la partita vera. Alla cessazione dell'incarico — per revoca, dimissioni o scadenza — l'art. 1129, comma 8, c.c. impone all'uscente di consegnare tutta la documentazione in suo possesso relativa al condominio e ai singoli condòmini, e di eseguire le attività urgenti per evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto a ulteriori compensi. In concreto:
- registri obbligatori: anagrafe condominiale, verbali, nomina e revoca degli amministratori, contabilità;
- rendiconti approvati, giustificativi di spesa ed estratti conto del conto corrente condominiale;
- contratti in corso: fornitori, appalti, assicurazioni, utenze, portierato;
- documentazione tecnica e di sicurezza: libretti impianti, verifiche periodiche, certificazioni antincendio, planimetrie;
- pratiche aperte (contenziosi, recuperi morosità, cantieri, detrazioni fiscali) e situazione aggiornata di crediti e debiti.
Il codice non fissa un termine preciso: la giurisprudenza traduce l'obbligo in "senza indugio", cioè in tempi tecnici ragionevoli. Nella prassi un passaggio completato in poche settimane è fisiologico; oltre, siamo nel patologico.
Il punto che ti serve conoscere: l'amministratore uscente non può trattenere i documenti per farsi pagare compensi arretrati. Non esiste un diritto di ritenzione sull'archivio condominiale — il credito si recupera per le vie ordinarie, i documenti si consegnano.
Il passaggio è indolore quando l'archivio è digitale e completo, e diventa un incubo quando è fatto di faldoni sparsi e mail su una casella personale. È la ragione per cui gli studi che lavorano con un gestionale come Condomotico gestiscono i subentri in giorni invece che in mesi: ogni condominio ha il suo archivio ordinato, ogni comunicazione è tracciata, e quando lo stabile cambia amministratore la memoria dell'edificio resta intatta. Per te è la differenza tra ripartire con dieci anni di storia documentale e ripartire da zero.
Infine, fai fare un verbale di consegna: un elenco firmato di ciò che è stato ricevuto, con le mancanze evidenziate. Protegge tutti, incluso l'amministratore entrante, che altrimenti risponde di buchi che non ha creato.
Cosa NON fare
Non smettere di pagare le quote per protesta. La morosità non è uno strumento di pressione: è un inadempimento che ti espone a decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo e, in certi casi, alla sospensione dei servizi comuni. Il conflitto con l'amministratore e l'obbligo contributivo restano due piani separati.
Non revocare senza nominare. Vota i due punti insieme, con i preventivi già raccolti: altrimenti resti mesi in una gestione in prorogatio con un rapporto già rotto.
Non scegliere solo sul prezzo. Il compenso è una delle voci più piccole del bilancio, e quasi sempre l'offerta più bassa si recupera altrove: extra su ogni attività, tempi lunghi, nessun servizio digitale. Confronta il costo totale annuo con gli extra, non la cifra in prima pagina.
Non partire dal tribunale. La revoca giudiziale serve per gravi irregolarità documentate, non per il malcontento generico: un ricorso respinto costa spese legali e rafforza l'amministratore in assemblea.
FAQ
Si può revocare l'amministratore prima della scadenza dell'anno? Sì. L'assemblea può revocarlo in ogni tempo, senza indicarne i motivi, con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi). Non serve né attendere la scadenza né una giusta causa.
Un singolo condòmino può far revocare l'amministratore? Non in assemblea, dove serve la maggioranza qualificata. Ma sì davanti al giudice: in presenza di gravi irregolarità — come la mancata convocazione dell'assemblea per il rendiconto o la mancata apertura del conto corrente condominiale — ciascun condòmino può ricorrere al tribunale anche da solo. E chi viene revocato dal giudice non può essere rinominato dall'assemblea.
L'amministratore revocato può trattenere i documenti finché non viene pagato? No. Deve consegnare tutta la documentazione del condominio e dei singoli condòmini, senza diritto a ulteriori compensi. Eventuali crediti si recuperano per le vie ordinarie: non esiste un diritto di ritenzione sull'archivio.
Che formazione deve avere un amministratore di condominio? Oltre ai requisiti di onorabilità e al diploma di scuola secondaria di secondo grado, deve aver seguito il corso di formazione iniziale e l'aggiornamento periodico annuale previsti dal DM 140/2014. Chiedi l'attestato aggiornato all'ultimo anno. L'obbligo non si applica all'amministratore nominato tra i condòmini dello stabile.
