Per anni l'amministratore italiano ha vissuto un paradosso: gli interventi più urgenti — quelli imposti dalla legge per ragioni di sicurezza — erano gli stessi che avevano più difficoltà a passare in assemblea. Quorum non raggiunti, condomini assenti, deleghe sparpagliate, voti contrari "di principio". Il risultato: l'adeguamento antincendio fermo da tre anni, la sostituzione dell'ascensore vecchio rimandata di assemblea in assemblea, l'amministratore con la responsabilità formale e zero strumenti per sbloccare la situazione.
Il DDL 1816/2026 interviene proprio su questo nodo. Modifica l'art. 1136 del codice civile introducendo un quorum agevolato per i lavori obbligatori per legge: basterà il voto favorevole di un terzo degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
In questa guida facciamo due cose. Prima ricapitoliamo il quadro dei quorum oggi (perché nel pratico assembleare la maggior parte delle delibere continua a seguire le regole "vecchie"). Poi entriamo nel dettaglio della modifica del DDL 1816. Infine — e qui sta il valore pratico dell'articolo — ti diamo una checklist operativa in 10 step per organizzare un'assemblea senza il rischio di contenzioso, con o senza i nuovi quorum.
Indice
- I quorum costitutivi e deliberativi oggi
- Cosa cambia con il DDL 1816 (art. 1136 c.c.)
- L'assemblea ibrida: il nuovo standard
- (#checklist)
- Il verbale: il documento più sottovalutato
- FAQ
I quorum costitutivi e deliberativi oggi
Prima di vedere cosa cambia, mettiamo in fila il quadro attuale. Conoscerlo a memoria è il minimo sindacale per chi fa l'amministratore, ma vale la pena rivederlo perché molti errori in assemblea nascono da confusione tra costitutivo e deliberativo.
Quorum costitutivo (chi deve essere presente)
Il quorum costitutivo è la soglia di partecipazione minima perché l'assemblea sia validamente costituita. Vale per la prima e la seconda convocazione.
- Prima convocazione: maggioranza degli intervenuti (presenti + deleghe) che rappresenti almeno due terzi del valore dell'edificio (667 millesimi).
- Seconda convocazione: presenti che rappresentino almeno un terzo dei partecipanti al condominio e un terzo del valore dell'edificio (333 millesimi).
In pratica: in seconda convocazione l'assemblea si costituisce quasi sempre. Salvo condomini molto disertati.
Quorum deliberativo (chi deve votare a favore)
Il quorum deliberativo è la soglia per approvare una delibera. Cambia in base all'oggetto della delibera.
Maggioranza ordinaria (la maggior parte delle delibere correnti):
- Prima convocazione: maggioranza degli intervenuti + 500 millesimi.
- Seconda convocazione: maggioranza degli intervenuti + 333 millesimi.
Maggioranza qualificata (alcuni interventi straordinari, innovazioni gravose):
- Maggioranza degli intervenuti + 500 millesimi.
Maggioranza super qualificata (innovazioni di particolare gravità, modifiche regolamento contrattuale):
- Maggioranza degli intervenuti + 667 millesimi.
Unanimità (alcuni casi specifici, modifiche delle tabelle millesimali contrattuali):
- Tutti i partecipanti al condominio.
A queste regole base si aggiungono regimi speciali: lavori di ricostruzione, opere di manutenzione straordinaria, installazione impianti per ricezione TV, colonnine ricarica auto elettriche, ecc.
Nota pratica — Il dato che molti amministratori sottovalutano è che il quorum si calcola sugli intervenuti, non sui partecipanti totali al condominio. Una delibera che ha "passato" la maggioranza degli intervenuti ma rappresenta solo il 30% del valore dell'edificio è invalida. È fonte ricorrente di contenzioso.
Cosa cambia con il DDL 1816 (art. 1136 c.c.)
Il DDL 1816/2026 introduce una novità chirurgica ma molto incisiva. Per le delibere relative a interventi obbligatori per legge che riguardano la sicurezza degli edifici e degli impianti delle parti comuni, il quorum deliberativo si abbassa a:
- Un terzo degli intervenuti che rappresenti
- Un terzo del valore dell'edificio (almeno 333 millesimi).
Tradotto in concreto: se l'assemblea è chiamata a deliberare sull'adeguamento antincendio imposto dalla normativa, sulla manutenzione straordinaria di un ascensore in sicurezza, sulla messa a norma di un impianto elettrico delle parti comuni, non serve più la maggioranza qualificata. Basta che un terzo degli intervenuti dica sì, purché quel terzo rappresenti almeno il 33% del valore dell'edificio.
Cosa rientra nei "lavori obbligatori per legge"
Questo è il punto su cui si concentrerà il dibattito applicativo nei prossimi mesi. La definizione di "intervento obbligatorio per legge" non è banale. In linea di principio rientrano:
- adeguamento antincendio (Certificato di Prevenzione Incendi e relative prescrizioni);
- messa a norma impianti elettrici delle parti comuni;
- interventi su ascensori imposti da verifiche periodiche con esito non favorevole;
- interventi di rimozione amianto se previsti da normativa regionale o disposizione dell'autorità competente;
- bonifiche legionella imposte dall'ASL;
- adeguamenti strutturali imposti da ordinanze contingibili o da normativa specifica.
Probabilmente non rientrano: lavori di efficientamento energetico volontari (anche se godono di incentivi), opere di ristrutturazione decise dall'assemblea, installazione di impianti non obbligatori.
Effetto pratico sull'amministratore
Il quorum agevolato ha un duplice effetto. Sblocca interventi rimasti fermi per anni. Ma scarica più responsabilità sull'amministratore nella fase di proposta e istruttoria della delibera. Perché se il lavoro si approva con un terzo dei voti, qualcuno tra gli assenti o i contrari potrà contestare nelle sedi opportune, e l'amministratore deve poter dimostrare che:
- l'intervento era effettivamente "obbligatorio per legge" (non opzionale);
- era stato adeguatamente istruito (preventivi, capitolato, fornitori qualificati);
- era stato comunicato con anticipo idoneo;
- il verbale dell'assemblea riflette correttamente la procedura seguita.
Senza questa documentazione, anche un quorum agevolato può essere impugnato.
L'assemblea ibrida: il nuovo standard
Negli ultimi anni l'assemblea condominiale online è uscita dall'eccezione (quella della pandemia) ed è entrata nella prassi. Oggi il quadro è chiaro: l'assemblea può svolgersi in modalità mista (presenza + collegamento da remoto) se così previsto dal regolamento condominiale o se deliberato preventivamente dall'assemblea stessa.
I vantaggi sono concreti: maggiore partecipazione (i condòmini fuorisede o lavoratori riescono finalmente a esserci), riduzione dei tempi morti, possibilità di registrare lo svolgimento.
I rischi sono altrettanto concreti: contestazioni sulla qualità del collegamento, mancato voto per problemi tecnici, dubbi sull'identità di chi è collegato, errori nella verbalizzazione del voto a distanza.
Cosa serve per un'assemblea ibrida che regge
Sei elementi non negoziabili:
- Convocazione che indica la modalità — l'avviso deve specificare se l'assemblea è in presenza, online o mista, e fornire le istruzioni di accesso al collegamento.
- Piattaforma adeguata — non un gruppo WhatsApp (illegale anche per altre ragioni, ne parliamo nell'articolo dedicato), ma una piattaforma che permetta video, audio, condivisione documenti e identificazione partecipanti.
- Identificazione dei partecipanti — l'amministratore o il segretario verifica l'identità di chi si collega. Serve un meccanismo (foto del documento, codice di accesso univoco).
- Tracciamento del voto — per ogni delibera, registrazione di chi vota cosa, anche da remoto. Idealmente con voto verbale dichiarato e poi verbalizzato.
- Gestione dei problemi tecnici — protocollo chiaro per il caso "il condòmino X cade dalla connessione durante la votazione". Si sospende? Si ripete? Si verbalizza il voto comunque?
- Verbale strutturato — il verbale deve riportare presenze fisiche, presenze remote, eventuali problemi tecnici, e per ciascuna delibera il dettaglio dei voti.
Checklist 10 step per un'assemblea senza contenzioso
Questa è la sezione che vale la pena salvare. Una sequenza di 10 step che, se rispettata, riduce drasticamente il rischio di impugnazione di una delibera assembleare.
Step 1 — Definizione dell'ordine del giorno (15+ giorni prima)
L'OdG deve essere specifico e dettagliato. Voci generiche come "varie ed eventuali" non possono ospitare delibere di sostanza. Per ogni punto: cosa si delibera, su quali documenti, con quali conseguenze.
Step 2 — Convocazione formale (almeno 5 giorni prima per i partecipanti)
L'art. 66 disp. att. c.c. prevede un termine minimo di 5 giorni tra ricevimento della convocazione e data dell'assemblea. Consiglio operativo: prevedere almeno 10 giorni, soprattutto per le assemblee che includono delibere di spesa rilevante. Una convocazione tardiva è una delle cause più frequenti di impugnazione.
Step 3 — Verifica e tracciatura della consegna
Per ogni condòmino: prova della ricezione della convocazione (raccomandata, PEC, consegna a mano con firma, email con conferma di lettura). Senza prova della ricezione, una delibera può essere impugnata anche da un solo condòmino non raggiunto.
Step 4 — Allegati documentali
Se l'OdG include preventivi, capitolati, perizie, vanno allegati alla convocazione o resi disponibili in area riservata con riferimento esplicito nella convocazione. La consultazione "su richiesta" è insufficiente: il condòmino deve poter prepararsi prima.
Step 5 — Predisposizione della modulistica
Per il giorno dell'assemblea: foglio presenze, schema deleghe, modulo di voto se necessario, scaletta del verbale. La burocrazia di base che spesso si fa "all'ultimo" e che genera errori.
Step 6 — Apertura assemblea: verifica costituzione
All'apertura, prima di qualsiasi cosa: verifica del quorum costitutivo. Conta presenti, deleghe, millesimi rappresentati. Se il quorum non c'è, si rinvia. Se c'è, si verbalizza.
Step 7 — Discussione punto per punto
Ogni punto dell'OdG si apre, si discute, si vota. Non si saltano avanti e indietro tra punti: confonde i condòmini e crea contenzioso sul verbale. Se un punto richiede approfondimento, si rinvia esplicitamente — verbalizzando il rinvio.
Step 8 — Voto formale per ogni delibera
Per ciascuna delibera: voto chiaro, conteggio dei favorevoli/contrari/astenuti, calcolo dei millesimi, verifica del raggiungimento del quorum. Verbalizzazione immediata del risultato, non a fine assemblea.
Step 9 — Lettura e approvazione del verbale
Idealmente il verbale viene letto e approvato in chiusura dell'assemblea. Almeno nei punti salienti (delibere di spesa, decisioni significative). Questo riduce drasticamente il contenzioso post-verbale.
Step 10 — Trasmissione del verbale
Il verbale va trasmesso a tutti i partecipanti al condominio (non solo agli intervenuti) entro tempi ragionevoli, tipicamente 30 giorni. Per gli assenti, è il momento in cui scatta il termine per impugnare.
Cosa rischi se salti uno di questi 10 step Convocazione tardiva, mancanza di prova di ricezione, OdG generico, verbale fatto male: ognuno di questi è motivo di impugnazione. Il contenzioso costa tempo (mesi, anni) e soldi (al condominio, ma anche di gestione tua).
Il verbale: il documento più sottovalutato
Una nota a parte sul verbale, perché è il documento dove si concentrano i contenziosi più frequenti.
Un buon verbale di assemblea contiene:
- Intestazione — condominio, data, ora di apertura, modalità (presenza/online/mista).
- Verifica costituzione — chi presiede, chi verbalizza, presenti, rappresentati per delega, totale millesimi rappresentati, prima o seconda convocazione.
- Trattazione punto per punto — per ogni voce dell'OdG: discussione (sintesi degli interventi), decisione, voto (favorevoli/contrari/astenuti, millesimi).
- Eventuali fatti di rilievo — interventi formali, riserve, dichiarazioni a verbale.
- Chiusura — ora di chiusura, lettura e approvazione del verbale, firma del presidente e del segretario.
Il verbale non è una sintesi giornalistica. È un documento giuridico. Le sintesi degli interventi devono essere fedeli ma asciutte. Le dichiarazioni a verbale chieste dai condòmini devono essere registrate testualmente.
FAQ
Le nuove regole sui quorum del DDL 1816 sono già in vigore? No. Il DDL 1816/2026 è in esame in Commissione Giustizia del Senato. Fino all'approvazione e all'entrata in vigore, le regole sui quorum sono quelle attuali (art. 1136 c.c. nella formulazione vigente). È utile però già adesso preparare la documentazione: quando il quorum agevolato entrerà in vigore, vorrai poterlo applicare immediatamente sui lavori fermi.
Posso fare un'assemblea solo online (senza presenza fisica)? Sì, se il regolamento condominiale lo prevede o se l'assemblea ha deliberato preventivamente questa modalità. La convocazione deve specificarlo. Per condomini medio-grandi resta consigliabile la modalità ibrida: rispetta sia chi vuole essere fisicamente presente sia chi non può.
Quanto tempo ho per impugnare una delibera assembleare? Trenta giorni per gli assenti (decorrenti dalla ricezione del verbale) e trenta giorni per i presenti (decorrenti dalla data dell'assemblea). Decorso il termine, la delibera è inoppugnabile per i vizi non gravi. Per i vizi più gravi (delibere "nulle"), può essere impugnata in qualsiasi momento.
Come si calcolano i millesimi se un condòmino è assente? I millesimi assenti non si conteggiano nel voto, ma incidono sul quorum. In prima convocazione devi avere intervenuti per almeno 667 millesimi. Se sei a 600, l'assemblea non si costituisce e si va in seconda. In seconda convocazione la soglia scende a 333.
E le deleghe? Le deleghe sono valide. Limite: in condomini con più di 20 condòmini, un singolo delegato può rappresentare al massimo 1/5 dei condòmini e 1/5 dei millesimi. È un limite che vale anche per chi raccoglie più deleghe, non solo per i delegati professionali.
Quante deleghe può portare un condòmino in assemblea? Vedi sopra: 1/5 dei condòmini e 1/5 dei millesimi nei condomini sopra 20 partecipanti. Nei condomini con 20 o meno partecipanti non ci sono limiti specifici (oltre alle regole generali di rappresentanza).
