Aggiornamento iter parlamentare — Il DDL 1816/2026 è stato presentato in Senato il 24 febbraio 2026 (primo firmatario: sen. Paolo Tosato, Lega) e assegnato il 18 marzo 2026 alla Commissione Giustizia del Senato in sede redigente. La sede redigente accelera i tempi: l'esame nel merito spetta interamente alla Commissione, mentre l'Aula è chiamata a votare solo il testo finale. Questo significa che il provvedimento può arrivare a votazione in mesi, non in anni.
Tra le novità che impattano direttamente l'amministratore: certificazione UNI 10801:2024 obbligatoria sopra una certa soglia, mandato annuale, pubblicazione trimestrale dell'estratto conto, polizza condominiale obbligatoria, sospensione dei servizi al moroso dopo sei mesi, esonero di responsabilità per inadempimento causato da morosità, detrazione del 22% del compenso amministratore (fino a 500€) per il condòmino sull'abitazione principale.
Se gestisci più di una manciata di condomini, questo DDL ti riguarda anche se ancora non è legge. Perché? Perché la direzione politica è tracciata e gli adeguamenti operativi richiedono mesi: estratto conto trimestrale online, polizze adeguate, audit log dei tuoi adempimenti, dossier difensivo. Chi parte ora arriverà pronto. Chi aspetta, dopo l'approvazione, si troverà a rincorrere.
In questa guida: il contesto del DDL, le 8 novità che cambiano davvero il mestiere, e una roadmap pratica di adeguamento per i prossimi 12 mesi.
Indice
- Perché un nuovo DDL dopo la 220/2012
- Il percorso: dalla PdL 2692 al DDL 1816
- Le 8 novità che cambiano il mestiere
- Roadmap pratica di adeguamento (12 mesi)
- Come Condomotico già allinea il tuo studio
- FAQ
Perché un nuovo DDL dopo la 220/2012
La Legge 220/2012 ha rappresentato la prima riforma organica del condominio dopo decenni. Ha introdotto figure e strumenti che oggi diamo per scontati: registro dell'anagrafe condominiale, registro dei verbali, sito web condominiale opzionale, requisiti professionali minimi per l'amministratore, durata biennale del mandato.
A oltre tredici anni di distanza, però, le criticità applicative si sono accumulate. Il contenzioso condominiale continua a intasare i tribunali civili. La morosità — uno dei mali storici del settore — non è stata aggredita con strumenti realmente efficaci. La sicurezza del fabbricato resta in molti casi ostaggio dell'inerzia assembleare: lavori antincendio o di adeguamento impianti che non passano per anni perché non si raggiunge il quorum. La professione dell'amministratore convive con un quadro di responsabilità sempre più pesante senza un corrispondente innalzamento garantito degli standard professionali.
Il DDL 1816/2026 nasce per intervenire proprio su questi snodi. Rispetto alla precedente proposta di legge A.C. 2692 (formalmente ritirata il 14 febbraio 2026), che imponeva la laurea per i nuovi amministratori e la figura del revisore contabile, il DDL 1816 ha un'impostazione più pragmatica: meno barriere all'ingresso, più obblighi di trasparenza e di sicurezza in corso di mandato.
Il percorso: dalla PdL 2692 al DDL 1816
Vale la pena ricostruire brevemente l'iter, perché spiega l'impostazione del testo attuale.
- 17 dicembre 2025 — Viene presentata alla Camera la proposta di legge A.C. 2692 (primo firmatario Gardini, FdI). Il testo è ambizioso ma viene giudicato troppo rigido: laurea obbligatoria, revisore contabile, deposito cauzionale.
- 14 febbraio 2026 — La PdL 2692 viene formalmente ritirata.
- 24 febbraio 2026 — Il sen. Tosato (Lega) presenta in Senato il DDL 1816, con un'impostazione "più soft" sul fronte requisiti d'accesso ma più incisiva su trasparenza, sicurezza e morosità.
- 18 marzo 2026 — Il DDL 1816 viene assegnato alla Commissione Giustizia del Senato in sede redigente.
- In corso — Esame parlamentare. Lo stato dell'iter è aggiornato in apertura di questo articolo.
L'effetto di questa sequenza è che il testo attualmente in discussione è quello che ha più probabilità di arrivare in legge sostanzialmente nella forma proposta. Le modifiche significative possono ancora arrivare in Commissione, ma l'impianto generale è solido.
Le 8 novità che cambiano il mestiere
Di seguito le otto modifiche con impatto diretto sul lavoro quotidiano dell'amministratore. Per ognuna: cosa prevede il DDL, perché conta, cosa fare già adesso.
1. Certificazione UNI 10801:2024 obbligatoria sopra le soglie
Il DDL 1816 introduce l'obbligo di conseguire la certificazione UNI 10801:2024 per gli amministratori che gestiscono condomini con bilanci superiori a 100.000 euro o con più di 50 unità immobiliari.
La UNI 10801:2024 è uno standard tecnico che definisce i requisiti di competenza dell'amministratore: gestione contabile, sicurezza dei dati, rendicontazione economica, trasparenza dei processi. È rilasciata da enti certificatori riconosciuti dopo un esame.
Perché conta — Una grossa fetta del settore opera oggi sotto la soglia formativa minima. Trasformare la UNI in requisito di legge eleva sensibilmente l'asticella per chi gestisce immobili di una certa dimensione. È una svolta nell'approccio "professionale" del mestiere.
Cosa fare già adesso — Se hai condomini sopra le soglie (o ci arriverai a breve), inizia a censirli e a valutare il percorso di certificazione. La preparazione richiede tempo. Approfondiamo la UNI 10801 in un articolo dedicato della settimana 12 del nostro piano editoriale.
2. Mandato annuale con rinnovo automatico
Il DDL modifica l'art. 1129 del codice civile prevedendo una durata annuale del mandato, rinnovabile automaticamente per lo stesso periodo salvo revoca o dimissioni.
Perché conta — Oggi il mandato è biennale (per effetto della 220/2012). Il passaggio all'annualità con rinnovo automatico cambia la dinamica assembleare: meno stallo decisionale al rinnovo, ma anche maggiore frequenza di "passaggi di consegne" dove c'è discontinuità.
Cosa fare già adesso — Riorganizzare la documentazione condominiale in modo che il "passaggio di consegne" sia sempre pronto. Il DDL prevede tempistiche stringenti (entro 30 giorni dal subentro). Se il tuo archivio è cartaceo o frammentato, lo scopri male in quei 30 giorni.
3. Pubblicazione trimestrale dell'estratto conto
Una delle novità più impattanti operativamente: l'amministratore dovrà pubblicare l'estratto conto del conto corrente condominiale in un'area riservata online entro 30 giorni dalla chiusura di ogni trimestre.
Il mancato adempimento è causa di revoca del mandato.
Perché conta — È un obbligo nuovo, ricorrente, con sanzione "pesante" (la revoca). Significa avere un'area riservata funzionante per ogni condominio gestito, con accesso autenticato dei condòmini, e un processo di upload/aggiornamento trimestrale.
Cosa fare già adesso — Verificare che il proprio gestionale o il proprio sito condominiale supporti aree riservate per condomino, con upload automatico o semplificato dell'estratto conto. Se non lo fa, è il momento di muoversi: aspettare l'approvazione significa rincorrere le scadenze trimestrali da subito dopo l'entrata in vigore.
4. Polizza condominiale obbligatoria
Il DDL introduce l'obbligo di stipulare una polizza assicurativa condominiale che copra il perimento dell'edificio e la responsabilità civile verso terzi.
Oggi la polizza condominiale è facoltativa. Risultato: in molti edifici (soprattutto piccoli) l'assicurazione è assente o sottodimensionata, con conseguenze potenzialmente catastrofiche in caso di sinistro.
Perché conta — Questo passaggio è probabilmente quello con più impatto economico immediato sui condomini. L'amministratore diventa il responsabile di stipulare e mantenere aggiornata la polizza, con tutti gli oneri di confronto preventivi, gestione massimali, monitoraggio scadenze.
Cosa fare già adesso — Censire le polizze attualmente attive nei condomini gestiti. Quelle scoperte vanno portate in assemblea con anticipo. Approfondiamo coperture, esclusioni e massimali nell'articolo dedicato della settimana 6.
5. Quorum agevolato per i lavori obbligatori per legge
Il DDL modifica l'art. 1136 del codice civile introducendo un quorum agevolato per i lavori obbligatori per legge legati alla sicurezza degli edifici e degli impianti.
Per queste delibere basterà il voto favorevole di un terzo degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio (333 millesimi).
Perché conta — È la risposta normativa al problema dell'inerzia assembleare sui lavori di sicurezza: adeguamenti antincendio, messa a norma impianti, interventi su parti comuni a rischio. Per anni questi interventi sono stati paralizzati dal mancato raggiungimento del quorum. Il DDL dice in sostanza: quando la legge impone un intervento, l'assemblea non può bloccarlo a oltranza.
Cosa fare già adesso — Mappare gli interventi obbligatori "fermi" nei tuoi condomini. Quando il DDL passa, hai un argomento normativo molto più forte per portarli a delibera. Approfondiamo i nuovi quorum nell'articolo della settimana 3.
6. Sospensione dei servizi al condòmino moroso
Forse la novità con più impatto sulla quotidianità dello studio. Dopo sei mesi di morosità, l'amministratore può sospendere il condòmino dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, anche includendo il riscaldamento.
Perché conta — Oggi gli strumenti di pressione sul moroso sono limitati e spesso lenti. Questa misura introduce una leva concreta, attivabile direttamente dall'amministratore (con tutti i caveat procedurali del caso). Cambia la dinamica del recupero crediti condominiale.
Cosa fare già adesso — Avere un sistema di tracciamento delle morosità che dia la data esatta di inadempimento per ogni condòmino, con solleciti automatici tracciati. Quando il DDL passa, puoi attivare la sospensione il giorno 181 invece che "quando ti accorgi". Approfondiamo nel pezzo della settimana 7.
7. Esonero di responsabilità per inadempimento dovuto a morosità
Una novità che la precedente PdL non prevedeva con questa chiarezza. Il DDL introduce un esonero da responsabilità civile, penale e amministrativa per l'amministratore che dimostri di non aver potuto adempiere ai propri obblighi a causa della morosità dei condòmini.
L'esonero scatta solo se l'amministratore prova di aver fatto la propria parte: solleciti, attivazione del recupero crediti, comunicazioni tracciate.
Perché conta — È uno scudo importante per la professione. Ma è uno scudo probatorio: vale solo se hai le prove di aver agito. Senza un audit log della tua attività di sollecito e di gestione, l'esonero è inutilizzabile.
Cosa fare già adesso — Tracciare ogni sollecito al moroso in modo immutabile e timestampato. Email, raccomandate, telefonate registrate, comunicazioni in area riservata: tutto deve essere ricostruibile cronologicamente. Senza questo, in caso di contestazione, lo scudo non si attiva.
8. Detrazione del 22% del compenso amministratore
A favore del condòmino: il DDL prevede la detraibilità del compenso dell'amministratore al 22%, fino a 500 euro per periodo d'imposta, per l'unità immobiliare adibita ad abitazione principale.
Perché conta — Non incide direttamente sul lavoro dell'amministratore, ma è un argomento commerciale per i condòmini: il costo dell'amministrazione professionale, fiscalmente, scende. Riduce la pressione al ribasso sui compensi. È una buona notizia da comunicare in assemblea.
Cosa fare già adesso — Quando il DDL passa, prevedere una comunicazione informativa ai condòmini con il calcolo della detrazione. È un piccolo gesto che vale la fiducia.
Roadmap pratica di adeguamento (12 mesi)
Dato lo stato dell'iter, è ragionevole prepararsi con un orizzonte di 12 mesi. Ecco una sequenza operativa.
Mesi 1–2 — Diagnosi Censire i condomini gestiti rispetto a: bilancio annuo, numero unità, polizze attive, stato pagamenti (morosi attuali e durata morosità), interventi obbligatori "fermi". Costruire una mappa di rischio: quali condomini ti porteranno problemi quando il DDL entrerà in vigore?
Mesi 3–4 — Documentazione Riorganizzare l'archivio in modo che ogni condominio abbia documenti, scadenze, polizze, contratti consultabili in pochi click. Se hai un gestionale che già fa questo, ottimo. Se hai cartelle Drive, faldoni cartacei, email sparse, è il momento di consolidare.
Mesi 5–6 — Aree riservate Verificare che ogni condominio abbia un'area riservata per i condòmini con accesso autenticato. Anche se l'estratto conto trimestrale ancora non è obbligatorio, abituare i condòmini a usare l'area riservata significa, al momento dell'entrata in vigore, avere già una user base attiva.
Mesi 7–8 — Formazione Per chi ha condomini sopra le soglie UNI 10801:2024, valutare il percorso di certificazione. Per gli altri, aggiornamento generale sulle novità del DDL e sulle modifiche al codice civile.
Mesi 9–12 — Pulizia operativa Polizze condominiali da rinnovare con coperture adeguate. Lavori obbligatori in sospeso da portare in assemblea con i nuovi quorum (se il DDL nel frattempo è passato). Audit log della propria attività di gestione consolidato.
Come Condomotico già allinea il tuo studio
Qui dichiariamo l'interesse: Condomotico è il nostro gestionale AI. Diciamo cosa fa e cosa no, senza forzature.
Sulle novità del DDL 1816 che richiedono adeguamento operativo, Condomotico affianca il tuo studio su più fronti.
Estratto conto trimestrale — Ogni condominio in Condomotico ha la sua area documentale categorizzata. L'upload trimestrale dell'estratto conto è una procedura di pochi click. Quando l'obbligo entrerà in vigore, sei già operativo.
Audit log delle tue azioni — Ogni ticket aperto, ogni sollecito inviato, ogni comunicazione tracciata sul condominio è registrata in modo immutabile. Questo è esattamente il materiale probatorio che ti serve per attivare l'esonero di responsabilità per morosità (novità n. 7).
Solleciti automatici — Il sistema attiva solleciti programmati sui condòmini morosi, con timeline tracciata. Quando il DDL entrerà in vigore, sai esattamente al giorno quando si è raggiunta la soglia dei sei mesi per la sospensione dei servizi.
Tracciamento polizze e scadenze — La polizza obbligatoria è un documento. La scadenza è una data. Il modulo Documenti + Calendario di Condomotico ti tiene allineato senza che tu debba ricordare nulla a memoria.
CondoPass per gli obblighi di sicurezza — Sui 16 obblighi del Registro Anagrafe Sicurezza e sugli altri 16 obblighi (privacy, fiscale, registri, contratti), il modulo add-on CondoPass mappa tutto, delega ai fornitori, tiene un audit log con valore legale e produce un dossier PDF difensivo on-demand. Quando arriverà un controllo o un sinistro, hai la difesa pronta.
FAQ
Quando entrerà in vigore il DDL 1816/2026? Lo stato attuale (aggiornato in apertura di questo articolo) è l'esame in Commissione Giustizia del Senato in sede redigente. La sede redigente è una procedura accelerata. Tempi realistici per l'approvazione: alcuni mesi, ma molto dipende dalle modifiche in Commissione e dal calendario d'Aula.
La certificazione UNI 10801:2024 sarà retroattiva? No. L'obbligo riguarda il mantenimento e il nuovo conferimento dell'incarico per i condomini sopra le soglie. È prevista una clausola di salvaguardia per chi è già amministratore, ma vale la pena seguire l'iter da vicino: questo punto è uno di quelli più sensibili al lavoro emendativo.
Sono un amministratore con condomini tutti sotto le soglie. Mi cambia qualcosa? Sì, ma meno. Per te restano valide le novità su mandato annuale, estratto conto trimestrale, polizza obbligatoria, sospensione dei servizi al moroso, esonero di responsabilità per morosità, quorum agevolato per lavori obbligatori. Non ti tocca direttamente la UNI 10801, ma ti tocca tutto il resto.
Devo cambiare gestionale per essere conforme? Non necessariamente. Dipende da cosa fa il tuo gestionale attuale. Se gestisce solo la contabilità (è il caso della maggior parte dei gestionali desktop tradizionali), per gli obblighi operativi del DDL 1816 (estratto conto trimestrale online, area riservata, audit log dei solleciti, tracciamento scadenze polizze) potresti aver bisogno di affiancare uno strumento operativo. È esattamente il problema che Condomotico risolve: non sostituisci la contabilità, ci affianchi sopra il layer operativo.
Cosa succede se non mi adeguo in tempo? Per le singole novità le sanzioni vanno dalla revoca del mandato (es. mancata pubblicazione estratto conto trimestrale) all'esposizione personale in caso di sinistro (es. polizza non stipulata). L'esonero di responsabilità per morosità, ricordiamo, scatta solo se hai le prove di aver fatto la tua parte. Senza prove, scudo non c'è.
