Dopo il secondo furto nelle cantine, l'assemblea decide in venti minuti: telecamere all'ingresso, nel cortile e nei box. Il verbale recita "approvata l'installazione di un impianto di videosorveglianza". Tre mesi dopo un condòmino scrive al Garante: nessun cartello all'ingresso, immagini conservate da quando l'impianto è acceso, e l'app dell'installatore sul telefono di tre persone che guardano il cortile quando vogliono.
A quel punto il problema non è più la sicurezza dello stabile. Il problema sei tu, perché il titolare del trattamento è il condominio e tu ne sei il rappresentante: le richieste del Garante arrivano a te, la documentazione la devi produrre tu, e se non esiste è perché nessuno l'ha fatta.
La parte frustrante è che mettere un impianto a norma costa poco: qualche adempimento formale e tre decisioni tecniche prese prima e non dopo. In questa guida: con quale maggioranza si delibera, cosa può fare il singolo condòmino con la telecamera sul proprio pianerottolo, quali cartelli servono, quanto si conservano le immagini, chi ha diritto di guardarle e come si risponde alle forze dell'ordine e al condòmino ripreso.
Indice
- La delibera: art. 1122-ter e cosa scriverci dentro
- La telecamera del singolo condòmino
- Gli adempimenti GDPR: cartelli, informativa, autorizzati
- Conservazione, accessi e richieste: le tre domande difficili
- Telecamere finte, videocitofoni e citofoni smart
- Gli errori più comuni
- FAQ
La delibera: art. 1122-ter e cosa scriverci dentro
Il riferimento è secco. L'art. 1122-ter c.c. stabilisce che le deliberazioni sull'installazione, sulle parti comuni, di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate con la maggioranza dell'art. 1136, comma 2, c.c.: maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio.
Due cose da esplicitare in assemblea: non serve l'unanimità, e chi la invoca per bloccare l'impianto ha torto; ma non basta la maggioranza dei presenti, perché senza i cinquecento millesimi la delibera è annullabile e il primo contrario che impugna ferma il cantiere.
L'ordine del giorno deve essere specifico — "installazione di impianto di videosorveglianza sulle parti comuni", non "provvedimenti per la sicurezza dello stabile". Ma la delibera davvero utile è quella che decide anche le questioni privacy invece di lasciarle all'installatore:
- le finalità: tutela del patrimonio comune e prevenzione di furti e atti vandalici, perché è la finalità a giustificare tutto il resto;
- numero, collocazione e angoli di ripresa delle telecamere, con le aree escluse;
- il tempo di conservazione delle registrazioni, in ore o giorni;
- chi è autorizzato ad accedere alle immagini e con quale procedura;
- il fornitore della manutenzione e dell'eventuale servizio cloud, da nominare responsabile del trattamento ex art. 28 GDPR;
- la ripartizione delle spese di installazione e gestione.
Sul principio di minimizzazione (art. 5 GDPR) si gioca la legittimità dell'impianto: le telecamere inquadrano le aree da proteggere e non di più. Niente riprese di ingressi di singole abitazioni, finestre, aree private altrui o pubblica via oltre lo stretto necessario. Dove l'inquadratura non può che eccedere si usano le maschere di privacy, funzione che quasi tutti i sistemi offrono e che quasi nessuno configura.
Un capitolo che salta sempre: se nel condominio c'è un portiere, l'impianto che consente anche solo potenzialmente il controllo a distanza della sua attività ricade nell'art. 4 dello Statuto dei lavoratori. Serve accordo sindacale o, in mancanza, autorizzazione dell'Ispettorato territoriale del lavoro, prima dell'installazione: né la delibera assembleare né il consenso del lavoratore la sostituiscono.
La telecamera del singolo condòmino
È il caso più frequente e il più litigioso: il condòmino che monta una telecamera sulla porta di casa, sul balcone o davanti al proprio box.
Il punto di partenza è che il trattamento svolto da una persona fisica per finalità esclusivamente personali o domestiche è fuori dall'ambito del GDPR (art. 2, par. 2, lett. c). Ma questa esclusione cade nel momento in cui la ripresa esce dagli spazi di esclusiva pertinenza e coinvolge parti comuni, spazi altrui o pubblica via. Tradotto in indicazioni che puoi dare in assemblea senza rischiare:
- la telecamera del singolo deve avere angolo di ripresa limitato alla propria pertinenza: il pianerottolo di uso esclusivo, il proprio balcone, l'interno del box;
- non deve inquadrare l'ingresso di casa altrui, il pianerottolo comune, le scale, il cortile o la strada;
- entro quei limiti non serve delibera assembleare e non si applicano gli obblighi GDPR (cartelli, informativa, tempi di conservazione);
- se invece riprende parti comuni o proprietà altrui, il condòmino diventa titolare del trattamento con tutti i relativi obblighi e può esporsi anche sul piano penale per interferenze illecite nella vita privata (art. 615-bis c.p.).
Se poi la telecamera è fissata su una parte comune — facciata, ringhiera del ballatoio, soffitto dell'androne — vale l'art. 1102 c.c.: il singolo può servirsi della cosa comune senza alterarne la destinazione, senza impedire agli altri il pari uso e nel rispetto del decoro architettonico.
La linea che ti evita di fare l'arbitro tra vicini: verifica l'angolo di ripresa, non il diritto astratto a installare. Se dall'immagine si vede solo lo spazio del proprietario la questione è chiusa; se si vede il pianerottolo condiviso, chiedi per iscritto la rettifica dell'inquadratura o una maschera e documenta la richiesta. In caso di rifiuto la partita si sposta tra il condòmino ripreso e quello che riprende, e tu ne resti fuori — purché tu abbia agito.
Gli adempimenti GDPR: cartelli, informativa, autorizzati
Chiarito chi è il titolare — il condominio, rappresentato dall'amministratore — ecco il minimo sindacale per un impianto a norma.
Il cartello va collocato prima del raggio di azione della telecamera, visibile anche di notte se l'impianto opera al buio. Seguendo il modello semplificato del Garante, ripreso dalle linee guida dello European Data Protection Board, contiene almeno: l'icona della telecamera, l'identità del titolare e i contatti per esercitare i diritti, la finalità, il tempo di conservazione e dove reperire l'informativa completa. Un cartello con la sola scritta "area videosorvegliata" non è un'informativa: è un deterrente, ed è tra le contestazioni più ricorrenti.
L'informativa estesa (art. 13 GDPR) è il documento completo, disponibile a chiunque acceda allo stabile: titolare e contatti, finalità e base giuridica — il legittimo interesse alla protezione del patrimonio comune (art. 6, par. 1, lett. f) — categorie di dati, destinatari, tempi di conservazione, diritti dell'interessato e reclamo al Garante. Nessun consenso è richiesto: far firmare liberatorie ai condòmini complica soltanto la posizione del condominio.
Le designazioni. Chi accede materialmente al sistema va designato per iscritto come autorizzato al trattamento (art. 29 GDPR e art. 2-quaterdecies del Codice privacy). Manutentore ed eventuale fornitore cloud vanno invece nominati responsabili con contratto ex art. 28.
La documentazione. Serve un fascicolo con delibera, planimetria delle riprese, informative, designazioni, contratto con il fornitore e valutazioni svolte, oltre al registro delle attività di trattamento (art. 30 GDPR). Vale la stessa logica degli obblighi documentali del Registro Anagrafe Sicurezza: quando arriva la contestazione, ciò che non è scritto non è mai stato fatto. Uno studio che tiene questi fascicoli su un gestionale come Condomotico risponde a una richiesta del Garante in mezz'ora, invece che in tre settimane di telefonate all'installatore.
La DPIA. La valutazione d'impatto (art. 35 GDPR) non è dovuta per ogni impianto: serve in presenza di rischi elevati, come sorveglianza sistematica su larga scala di aree accessibili al pubblico, riconoscimento facciale, lettura targhe o incrocio con altri dati. Un impianto condominiale ordinario di regola non la richiede, ma la verifica va fatta e lasciata agli atti: l'assenza di DPIA si giustifica dimostrando di aver valutato che non serviva.
Conservazione, accessi e richieste: le tre domande difficili
Quanto si conservano le immagini
Il principio è la conservazione limitata al tempo strettamente necessario alla finalità. Nella prassi consolidata del Garante il riferimento è di 24-48 ore, elevabile con esigenze specifiche e documentate — festività, periodi di ferie, aree particolarmente esposte — fino a un termine che nei casi condominiali viene di norma contenuto entro i sette giorni.
La cancellazione deve essere automatica, configurata sul sistema, non affidata a un'operazione manuale che nessuno ricorda di fare. Al primo controllo, un impianto con sei mesi di registrazioni sul disco è una contestazione già scritta.
Chi può visionare le registrazioni
È la violazione più diffusa e la meno percepita come tale: non tutti i condòmini possono guardare le immagini. Il singolo non ha un diritto di accesso al sistema in quanto comproprietario dell'impianto. Accedono solo i soggetti autorizzati designati per iscritto: l'amministratore, eventualmente un condòmino individuato in delibera, l'incaricato della vigilanza.
Il che significa: l'app dell'installatore sul telefono di chiunque abbia dato una mano a montare l'impianto è una violazione. Se l'accesso da remoto è previsto va limitato agli autorizzati, con credenziali individuali e log degli accessi dove il sistema lo consente. E le immagini non si fanno circolare: pubblicarle nel gruppo WhatsApp dei condòmini per identificare chi ha lasciato i sacchi davanti al portone è una diffusione illecita di dati personali, per giunta su un canale già fuori perimetro — sul punto vale quanto abbiamo scritto sui gruppi WhatsApp condominiali e il GDPR.
Forze dell'ordine e condòmino ripreso
Richieste dell'autorità giudiziaria o della polizia giudiziaria: si dà seguito, ed è doveroso. Il tuo compito è farlo in modo tracciato — richiesta acquisita agli atti, estrazione del solo intervallo temporale indicato, ricevuta di consegna, copia della corrispondenza nel fascicolo. Non serve informare l'assemblea né chiedere autorizzazioni.
Richiesta di accesso del condòmino ripreso (art. 15 GDPR): l'interessato ha diritto di sapere se esistono immagini che lo riguardano e di ottenerne copia, di regola entro un mese, ma l'accesso è limitato ai propri dati e i terzi eventualmente inquadrati vanno oscurati. La richiesta "voglio le immagini di ieri sera per vedere chi ha graffiato la mia auto" non è un accesso ex art. 15: è una richiesta di dati altrui, e la strada corretta è la denuncia con successiva richiesta dell'autorità. Conviene saperlo spiegare in due frasi, perché te lo chiederanno almeno una volta l'anno.
Telecamere finte, videocitofoni e citofoni smart
Telecamere finte. Non trattando dati personali restano fuori dal GDPR, ma non fuori dal diritto condominiale: sono installate su parti comuni, quindi servono delibera e rispetto del decoro. E la delibera deve essere esplicita sulla natura del dispositivo, perché dopo un furto il condòmino che scopre di aver fatto affidamento su un impianto inesistente avrà qualcosa da dire in assemblea.
Videocitofoni. Discrimina la registrazione. Quello che mostra l'immagine solo dal vivo durante la chiamata, senza memorizzare, non è videosorveglianza. Quello che registra — anche solo le chiamate perse, anche solo pochi secondi per suonata — è un trattamento di dati personali a tutti gli effetti.
Dispositivi "smart" con cloud. Un apparecchio che invia le immagini ai server del produttore, spesso extra-UE, comporta nomina del fornitore come responsabile, verifica della base per il trasferimento dei dati, controllo su chi ha accesso all'account e attenzione alle funzioni attive per default — rilevamento persone, tracciamento, riconoscimento del volto — che possono far scattare l'obbligo di DPIA. Prima di deliberare l'acquisto chiedi al fornitore la documentazione privacy: se non ce l'ha, hai già la risposta.
Gli errori più comuni
Deliberare senza definire le regole privacy. Un verbale che approva "l'installazione dell'impianto" e rinvia tutto all'installatore lascia il condominio senza finalità dichiarate, senza tempi di conservazione e senza autorizzati. È il difetto originario da cui discendono tutti gli altri.
Cartelli assenti, sbiaditi o generici. Devono stare prima del raggio di ripresa, essere visibili anche di notte e contenere i dati minimi. È la contestazione più facile da elevare e la più semplice da evitare.
Conservazione infinita per pigrizia. Nessuno decide di tenere le immagini per mesi: semplicemente nessuno configura la sovrascrittura automatica. Verificala al collaudo e dopo ogni manutenzione, perché un reset di fabbrica riporta ai valori predefiniti del produttore.
Accessi diffusi. L'app sul telefono di più condòmini, la password condivisa, il monitor in portineria visibile a chiunque passi. Se non puoi dire per iscritto chi ha guardato cosa e quando, non hai un impianto: hai un problema.
Riprese eccedenti su ingressi di appartamenti, finestre, aree private o larghe porzioni di pubblica via: si risolve con l'orientamento corretto e le maschere di privacy, al collaudo e non dopo il reclamo.
Non tenere il fascicolo. Davanti al Garante il condominio si difende con i documenti — delibera, planimetria delle riprese, informative, designazioni, contratto col manutentore, valutazione sulla DPIA, registro delle consegne alle autorità — e la loro assenza pesa quanto la violazione sostanziale.
FAQ
Con quale maggioranza si delibera l'installazione delle telecamere? Con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, ai sensi dell'art. 1122-ter c.c. che richiama l'art. 1136, comma 2, c.c. Non serve l'unanimità, ma non basta la maggioranza dei presenti: senza i cinquecento millesimi la delibera è annullabile su impugnazione entro trenta giorni.
Un condòmino può installare una telecamera davanti alla propria porta senza chiedere niente? Sì, se la ripresa resta circoscritta al proprio spazio di esclusiva pertinenza: in quel caso vale l'esclusione per finalità personali o domestiche e non si applicano gli obblighi GDPR. Se l'inquadratura comprende parti comuni o proprietà altrui l'esclusione cade, scattano gli obblighi del titolare del trattamento e possono configurarsi profili di illecito anche penale.
Per quanto tempo si possono conservare le immagini? Il tempo strettamente necessario alla finalità: il riferimento consolidato è di 24-48 ore, estendibile con esigenze specifiche e motivate e comunque, nella prassi condominiale, entro pochi giorni. La cancellazione va impostata come sovrascrittura automatica sul sistema.
Tutti i condòmini possono vedere le registrazioni? No. L'accesso spetta soltanto ai soggetti designati per iscritto come autorizzati, tipicamente l'amministratore ed eventuali incaricati individuati in delibera. La comproprietà dell'impianto non attribuisce al singolo un diritto di visione, e la diffusione delle immagini agli altri condòmini è un trattamento illecito.
Cosa devo fare se i Carabinieri chiedono le immagini? Dare seguito alla richiesta, documentandola: acquisisci la richiesta agli atti, estrai il solo intervallo temporale indicato, fatti rilasciare ricevuta di consegna e conserva tutto nel fascicolo. Non occorre l'autorizzazione dell'assemblea né informare i condòmini ripresi.
Il videocitofono rientra nella videosorveglianza? Solo se registra. Il dispositivo che mostra l'immagine unicamente dal vivo durante la chiamata, senza memorizzarla, non costituisce videosorveglianza. Se invece salva immagini o clip, anche brevi, valgono per intero informativa, cartelli, tempi di conservazione e limitazione degli accessi.
